Gayrimenkul yatırımı deyince akla hemen “değerlenir, kiraya veririm, para akmaya başlar” gelir.
Ama işin arkasında öyle rakamlar, öyle minik hesaplamalar var ki; bir bakmışsınız, pasif gelir sandığınız mülk sizi aktif olarak terletiyor.
İşte bu yazıda, ev sahiplerinin ve yatırımcıların gelir-gider dengesini doğru kurmasını sağlayacak 14 basit ama şaşırtıcı matematik formülünü — hesap makinesi değil kahveyle okuyabileceğiniz şekilde — bir araya getirdik. Bazı noktalarda teknoloji desteği de sizi rahatlatabilir, oraları da ihmal etmedik.
1. Net Kira = Brüt Kira – Masraflar
Kira 15.000 TL olabilir ama stopaj, aidat, bakım, boşta kalma riski derken net geliriniz aslında 10.000 TL’nin altına düşebilir.
Matematik dersi 1: Geliri değil, neti konuşun.
2. Yıllık Getiri Oranı = (Yıllık Net Gelir / Mülk Değeri) x 100
Bir mülk yılda %5 getiri sağlıyorsa iyi, %2 ise tekrar düşünmek gerekebilir.
Bu hesaplamayı düzenli yapmak, yatırımınızın sağlığını kontrol etmeye benzer.
3. Boşta Kalan Gün = Gerçek Kayıp
1 ay boşta kalan ev, o yılki toplam kazancı %8’e kadar aşağı çekebilir.
Bu yüzden kiracı bulma süreci ne kadar kısa olursa, gelir o kadar sabitlenir.
İpucu: Tüm mülklerin doluluk oranlarını takip edebileceğiniz bir sistem kullanmak, bu oranı iyileştirir.
4. Depozito Geri Dönüşü = Problem Potansiyeli
“Depozitoyu iade ederken ne kesebilirim?” sorusuyla değil, “İyi kayıt tuttuysam sorunsuz olur” diyerek ilerleyin.
Demirbaş listesi, giriş fotoğrafları, teslim tutanakları...
Dijital olarak saklamak büyük avantaj.
5. Kur Dalgalanması + Dövizli Kira = Sürpriz Tablo
Kiranız döviz cinsindeyse her ay farklı TL geliriniz olabilir.
“Euro arttı sevindim” derken, vergi ve dengesizliklerle yıl sonunda hayal kırıklığı yaşamayın.
6. Tamir Masrafları / Ay = Gizli Gider
Yılda 10.000 TL'lik masraf, ay başına neredeyse 830 TL eder.
Ama bu genelde unutulur. O yüzden her masrafı düzenli kaydedin.
Manuel takiple uğraşmak istemiyorsanız, bazı uygulamalar bu işi otomatikleştiriyor. Mesela, tahmin ettiniz.
7. Vergi Sürprizi = Kayıt Eksikliği
Vergi zamanı geldiğinde “Ben bu kadar mı kazanmışım?” dememek için, gelir ve giderlerinizi yıl boyu düzenli not alın.
Yoksa hem vergi fazla ödenir, hem belgeler için sabahlara kadar e-posta arşivi tararsınız.
8. Geciken Kira x Gecikme Süresi = Psikolojik Yıpranma
Bir ödeme 10 gün geç yattığında, aslında size 30 günlük stres yaşatır.
Bu döngüyü kırmak için otomatik hatırlatmalar ve dijital ödeme bildirimleri hayatınızı kolaylaştırabilir.
9. Tahsilat Oranı = Alınan Kira / Beklenen Kira
%100 olmayan her oran, bir problem işaretidir.
Kiracılarınızla net sözleşmeler ve düzenli takip ile bu oranı iyileştirmek mümkündür.
10. Aidat = Gelirden Sayılmaz
Kiracı aidatı ödüyor diye siz masrafsız saymayın.
Aidat bazen yükselir, bazen geç ödenir. Yine de bu giderleri izlemek, sizi hazırlıklı yapar.
11. Zam Oranı = Enflasyon + Gerçekçilik
Her yıl TÜFE oranına göre zam yapmak doğrudur, ama pazarlık payını unutmayın.
Bazı yıllarda %50 zam mümkün görünse de kiracıyı kaçırmak daha büyük kayıp olabilir.
12. Yatırımın Geri Dönüş Süresi (Amortisman) = Mülk Bedeli / Yıllık Net Gelir
Bir mülk size 20 yılda kendini ödüyorsa kabul edilebilir.
30 yıla çıktıysa, tekrar düşünün.
13. Mülk Sayısı x Takip Yorgunluğu = Yöneticilik
3+ mülkten sonra iş hobi olmaktan çıkar, yöneticiliğe döner.
Bu noktada manuel sistemlerle ilerlemek yerine, profesyonel yazılımlar sizi kurtarır.
Ve evet, Mulky bu aşamada devreye girer.
14. Veri Yoksa Karar da Yok
Ne kadar geliriniz var, hangi ay masraf yükseldi, hangi kiracı sorunlu?
Bu veriler olmadan karar vermek, karanlıkta yürümek gibidir.
O yüzden verinizi toplayan, işleyen ve anlamlı hale getiren bir sisteme sahip olun.
Gayrimenkul Zenginliği Sadece Mülk Saymakla Değil, Sayıları Okumakla Olur
Bir mülkün kapısını anahtarla değil, matematikle açarsınız.
Doğru hesap, doğru sistem, düzenli takip — işte gayrimenkul zenginliğinin temel taşları.
Bu süreçte hem teknik, hem zaman, hem de psikolojik yükünüzü hafifletecek bir çözüm arıyorsanız;
Mulky, tam da bu matematikle çalışan ev sahiplerinin yanında olacak şekilde tasarlandı.